Incumprimento do senhorio? Isso é possível?

Claro que sim! Só porque este é proprietário do imóvel, não lhe dá direito de fazer tudo o que quer, sem quaisquer limites ou consequências.

Há dias, tive uma cliente desesperada a falar comigo, porque esta estava com uma situação de extremo terror causado pela senhoria que lhe exigia aumentos de renda mensais, sem dar quaisquer formas de pagamento a não ser presencialmente à porta do imóvel arrendado, sem entrega de quaisquer recibos, exigindo o pagamento na hora e ameaçando entrar dentro de casa pela janela colocando tudo fora de casa, alegando que há muita gente à procura de casa para arrendar.

A primeira coisa a perceber é simples; existe um contrato de arrendamento por escrito?

É importante perceber se existe um contrato de arrendamento celebrado por escrito, por vários motivos, mas primordialmente, porque é obrigatório este ser celebrado por escrito, cfr nos diz o artigo 1069º do código civil, tal como quaisquer comunicações posteriores.

Pagou o imposto selo?

A segunda questão, é saber se o senhorio pagou o imposto selo, e se declarou o contrato de arrendamento na Autoridade Tributária e Aduaneira, sendo que, este procedimento nem se discute, é obrigatório. Paga-se 10% sobre o valor da renda mensal, previsto na tabela do código do imposto selo, na verba 2.

Recebe os recibos, quando paga a renda mensal?

A terceira questão, é solicitar os recibos mensalmente quando faz o pagamento da renda, ao fim ao cabo estes recibos, comprovam o pagamento efectivo da renda, em caso de litígio, acredite que isto é um factor muito importante.

Daqui em diante, é fazer cumprir o contrato estabelecido. O que por vezes parece ser o mais complicado, tendencialmente as pessoas esquecem-se que quando assinam contratos, assumem obrigações, e pensam sempre que só estão a assinar um papel apenas.

Afinal, quando é que o senhorio entra em incumprimento – mora?

O senhorio entra em incumprimento, maioritariamente, quando:

Não executa as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, artigo 1074º do código civil.  

Não pratica os actos necessários para o cumprimento da obrigação contratada – por exemplo – não faculta um NIB para fazer transferência bancária, ou não cumpre com o método de pagamento estabelecido no contrato, artigo 813º do código civil.

Entra no imóvel arrendado sem qualquer autorização do arrendatário, ou aviso prévio, com este lá, ou não, com o fim de fazer vistoria ao imóvel, ou só para tentar ilegalmente retirar o inquilino de lá.

De forma indirecta, mas que afecta directamente o contrato de arrendamento?

Quando o senhorio não cumpre a sua obrigação de pagar os encargos referentes à administração, conservação e fruição das partes comuns do edifício, isto claro, quando é uma fracção autónoma, bem como o pagamento integral do pagamento dos serviços de interesse comum, ocorrem por conta do senhorio, prevê o artigo 1078º número 3 do código civil.

Muito bem. O senhorio incumpre, e como se resolve a situação?

No caso da primeira situação, o senhorio quando não faz obras no imóvel, pode o inquilino reagir das seguintes formas:

– O inquilino fazer as obras, com autorização do senhorio, por escrito, pedindo a restituição do montante gasto em obras, comprovando as despesas efectuadas, até vencer a renda referente ao mês seguinte;  

– Em caso de mora do senhorio, o arrendatário tem direito na mesma ao reembolso das despesas efectuadas em obras, artigo 1036º do código civil;

– Este é um motivo de causa de resolução pelo arrendatário, do contrato de arrendamento, conforme prevê o artigo 1083º número 5 do código civil.

Quando o senhorio não pratica os actos necessários para o cumprimento da obrigação contratada, pode o arrendatário utilizar um método relativamente simples, para ter a certeza que o senhorio recebeu a renda, e assim ter uma prova em como fez o pagamento da renda, mesmo sem recibo:

 – A consignação em depósito, está previsto no artigo 841º do código civil, e consiste no devedor livrar-se da obrigação, mediante a entrega da coisa devida – renda.

É certo que uma das obrigações do arrendatário é ceder a vistoria ao imóvel quando o senhorio assim o requisitar, contudo, não é a qualquer hora, nem em quaisquer termos que o senhorio queira, e muito menos, sem a presença do arrendatário. Assim, em resolução desta acção do senhorio deve o arrendatário fazer o seguinte:

– Chamar a polícia, para tomar conta da ocorrência, isto porque o senhorio só poderá entrar no imóvel, sem a sua presença, quando haja uma ordem do tribunal, nesse sentido, NUNCA de outra forma.

Nota importante: tente perceber sempre, se o senhorio está a cumprir com as obrigações dele junto da Autoridade Aduaneira e Tributária, quando mantém este tipo de posturas, porque tem fortes indícios de existir aqui uma – como se diz na gíria – fuga ao fisco! E isso, pode abonar a seu favor.

Brevemente iremos ver o incumprimento do arrendatário e como agir nestes casos.

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